Приватизированная квартира: возможен ли принудительный обмен? Как происходит принудительный размен муниципальной квартиры через суд на практике? Судебная практика по принудительному обмену

Приватизированная квартира: возможен ли принудительный обмен?

В настоящее время в России по-прежнему действует механизм приватизации жилья: в процессе приватизации гражданин и члены его семьи, проживающие в жилом помещении по договору социального найма, могут бесплатно получить данное жилое помещение в собственность. Предоставив все необходимые документы и проведя соответствующие юридические процедуры, участники приватизации на основании договора между ними и собственником жилья, в роли которого может выступать муниципалитет или государство, смогут приватизировать данный объект жилой недвижимости.

Такое свидетельство, подтверждающее приобретение собственником или собственниками полного объема прав на квартиру, комнату или другое жилье, обеспечивает их теми же правами и обязанностями, какие приобретает, например, лицо, покупающее квартиру, получающее ее по договору дарения, в порядке наследования либо через размен приватизированной квартиры через суд. Иначе говоря, в соответствии с основными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом любым образом по своему усмотрению, в том числе продавать, дарить, завещать.

Эти положения действующего законодательства, в свою очередь, устанавливают, что никто, кроме самого собственника, не вправе решать, каким именно образом он должен распорядиться своим имуществом. При этом, если в процессе приватизации собственниками конкретного жилого помещения стали лица, которые до этого проживали в этой квартире по договору социального найма, все они приобретают равный объем прав в отношении этой жилой недвижимости.

Принудительный размен приватизированной квартиры

Условие равенства прав собственников применяется во всех ситуациях, связанных с распоряжением квартирой и ее использованием. Иначе говоря, если предмет сделки представляет собой приватизированная квартира, любые операции с нею возможны только в том случае, если все собственники согласны на их осуществление. Если у квартиры имеется только один собственник, обязательным условием осуществления таких операций является его согласие.
Например, в трехкомнатной квартире, которая находилась в муниципальном жилищном фонде, проживали отец, мать и их совершеннолетний сын. Затем они решили приватизировать это жилье и подали заявление, в результате чего все трое стали равноправными собственниками данного объекта жилой недвижимости.
Предположим, что обстоятельства для этой семьи сложились неблагоприятным образом, и через некоторое время родители мальчика приняли решение о разводе. В связи с этим у них возникла необходимость размена данной квартиры с целью раздельного проживания людей, которые больше не состоят в браке.
Согласно действующему законодательству, продажа или размен, как любые другие действия с этой квартирой, возможны только при условии согласия на нее всех троих собственников недвижимости – отца, матери и их сына. И если сын, желая противодействовать разводу родителей, не даст согласие на , совершить его будет невозможно.

Таким образом, принудительный размен применительно к приватизированной квартире невозможен.

Размен приватизированной квартиры в суде по обращению одного из родителей также не принесет результата, поскольку собственник в лице сына находится в своем праве, отказываясь от размена данного объекта жилой недвижимости.

Возможности распределения собственности между участниками приватизации: выделение долей в натуре

Согласно закону, права остальных собственников этого жилья не должны нарушаться, и если они желают проживать отдельно, то должны иметь такую возможность. Она может быть реализована посредством , то есть в натуральном выражении. Поскольку в квартире, находящейся в совместной собственности, имеется 3 комнаты, и число собственников равно 3-м, каждому из них может быть выделена натуральная доля в составе 1 комнаты.
При этом фактическое распределение имущества между ними – кто именно из членов семьи станет обладателем конкретной комнаты – должно быть установлено между ними в результате совместно достигнутой договоренности. Если такой договоренности достичь не удастся, собственники могут совместно обратиться в суд, который осуществит выделение долей в натуре.
Обратиться в суд с соответствующим заявлением может один из собственников, который заинтересован в идентификации принадлежащего ему имущества с целью распоряжения им. В частности, написать исковое заявление могут родители, желающие поделить принадлежащее им имущество с целью раздельного проживания. Достигнутое распределение имущества между собственниками должно быть подтверждено документально: если определенный механизм разделения стал результатом договоренности, ее желательно оформить в письменном виде.

На практике такой механизм чаще всего применяется к многокомнатным квартирам, в которых доли, выделенные в натуре, преимущественно представляют собой отдельные комнаты в соответствующем объекте. Если речь идет об однокомнатной квартире небольшой площади, в которой выделение долей в натуре затруднительно, раздел между собственниками может быть произведен пропорционально стоимости каждой доли. В этом случае распоряжение долями может оказаться несколько более сложным, чем при наличии определенных в натуральном выражении долей: наиболее приемлемым механизмом здесь будет продажа владельцем своей доли в данной недвижимости другим собственникам.

Распоряжение долями недвижимости, выделенными в натуре

После того как выделение долей в натуре произведено, каждый из собственников получает возможность по своему усмотрению распорядиться своим активом. Например, родители, желающие проживать отдельно, могут продать свои доли в квартире, и полученные в результате этой сделки деньги потратить на приобретение другого жилья. Также поставленная ими цель может быть достигнута посредством обмена имеющихся у них долей на другие объекты жилой недвижимости.
Возможны также другие варианты осуществления такой сделки: например, своим правом воспользуется только одна из сторон – отец. Таким образом, цель раздельного проживания будет достигнута. В таком случае его комната, проданная в результате сделки купли-продажи, станет собственностью другого лица, которое на основании заключенного договора получит право проживания в этой комнате наряду с другими собственниками – матерью и сыном. Кроме того, в этой ситуации возможен еще один вариант: если мать и сын не желают проживания постороннего лица в одной квартире с ними, они могут выкупить долю отца.
Таким образом, отец получит необходимую сумму денег, которая может быть использована им для приобретения другого жилья. Распределение его доли между матерью и сыном должно быть произведено в соответствии с условиями договора купли-продажи, заключенного между сторонами. Условия этого договора, в свою очередь, будут определены характером соглашения, достигнутого между матерью и сыном.
Так, одним из вариантов такого соглашения может стать распределение доли отца между ними пропорционально объему денежных средств, вложенных в покупку. Например, доля средств сына в общем их объеме составила 1/3, доля матери – 2/3. В результате пропорциональное распределение доли в квартире, принадлежавшей отцу, между ними принесет сыну 1/3 этой доли, а матери – 2/3. В совокупности с ранее принадлежавшими им долями, составлявшими по 1/3 этой квартиры, выделенными в натуре, доля сына составит 4/9 квартиры, а матери – 5/9.

Принудительный обмен жилого помещения возможен с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте. Обмен жилыми помещениями производится с взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом жилищно-строительного кооператива — с учетом требований, предусмотренных статьей 119 настоящего Кодекса.

Обменять жилые помещения принудительно можно только, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, и которые занимают граждане по договору социального найма.

Принудительный обмен жилого помещения при не достижении соглашения

В практике встречаются бытовые случаи, когда члены одной семьи хотят жить раздельно друг от друга. Например, один из членов семьи вступил в законный брак или с рождением детей. А что делать, если другие члены семьи препятствуют обмену жилья? В таком случае можно обратиться в суд для законного разрешения спора. Как написать исковое заявление мы разбирали в прошлых темах.
— Важно запомнить, что не подлежат принудительному обмену жилые помещения, находящиеся в долевой собственности граждан, так как в соответствии с гражданским законодательством прекращение права собственности возможно только в порядке предусмотренном гражданским законодательством, а оно не позволяет принудительно отчуждать собственность за исключением отдельных случаев, установленных законом.
— Нельзя предлагать к обмену и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, так как нельзя в принудительном порядке стать собственником жилого помещения.
Поэтому, если у Вас возникли неприязненные отношения с родственниками или с соседями, которые являются участниками долевой собственности на жилые помещения, то Вы должны знать, что заставить их произвести обмен занимаемого жилого помещения невозможно и Вам необходимо с ними договариваться или самому продавать, или менять принадлежащую Вам долю с естественными при таком развитии дела потерями.
Принудительный обмен возможен, как правило, в отношении только всего занимаемого жилого помещения по договору социального найма, когда между нанимателем и членами его семьи (или бывшими членами его семьи) не достигнуто соглашение об обмене помещения на помещение в разных домах или разных квартирах, т.е. о разъезде.

Для обращения в суд за разрешением сложившегося спора по обмену жилья вам необходимо скачать приведенный ниже образец искового заявления об осуществлении принудительного обмена занимаемого жилого помещения при не достижении соглашения об обмене между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Алена!
В соответствии с ч.3 ст. 72 ЖК РФ если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Из данный нормы права следует, что субъектный состав истцов и ответчиков (родители и дети) не имеет существенного значения при разрешении данной категории дел.
Как показывает судебная практика, принудительный обмен муниципального жилья осуществляется в судебном порядке по иск любого заинтересованного лица.
Отказ в иске также повлечет за собой отсутствие у истца доказательств того, что предлагаемый вариант размена жилого помещения действительно является оптимальным, что можно увидеть на следующих примерах из судебной практики.
Суд отказал в осуществлении принудительного обмена квартир, поскольку установил, что предлагаемый истцом вариант обмена приведет к нарушению полноценной реализации ответчиком его жилищных прав: уменьшится приходящаяся на него доля общей площади и кухни. Предлагаемое для переселения помещение находится на первом этаже дома более раннего года постройки, место расположения которого значительно отдалено от метро (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2011 N 33-18033/2011).
Суд отказал в удовлетворении иска о принудительном обмене жилой площади, переселении, обязании заключить договор социального найма, поскольку в результате предлагаемого обмена жилищные условия переселяемых принудительно ответчиков ухудшатся: в пользование ответчиков предоставляется квартира меньше той, которой они располагают до обмена; дом, в котором находится предлагаемая квартира, построен на 19 лет раньше того, откуда ответчиков переселяют; квартира, находящаяся в их пользовании в настоящее время, находится в доме-новостройке (Определение Московского городского суда от 28.10.2011 N 33-35094, см. также Апелляционное определение этого же суда от 06.05.2015 N 33-13945).
Решение суда об отказе в удовлетворении иска о принудительном обмене жилого помещения вышестоящим судом было оставлено без изменения, поскольку предлагаемый вариант обмена занимаемого сторонами жилого помещения не соответствует требованиям жилищного законодательства: при переселении будут ухудшены жилищные права ответчиков, в том числе несовершеннолетнего ребенка, так как размер приходящейся на каждого из ответчиков жилой и общей площади в предлагаемом помещении менее размера указанной площади, приходящейся на них в занимаемой квартире (Определение Московского городского суда от 28.10.2011 N 33-31025).
В удовлетворении исков о принудительном обмене жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета было отказано, так как отсутствие балкона, лифта, необходимость проведения ремонта в жилом помещении, предложенном к принудительному обмену, существенно нарушают законные интересы проживающих в обмениваемом жилом помещении (Определение Московского городского суда от 06.04.2011 N 33-7643).
В иске о принудительном обмене жилого помещения было отказано, поскольку при обмене согласно предложенному истцом варианту будут нарушены права несовершеннолетнего ребенка: он будет жить в комнате в трехкомнатной коммунальной квартире, где зарегистрировано шесть человек, но имеются пояснения ответчика о том, что в предложенном ей с несовершеннолетней дочерью для обмена жилом помещении фактически проживают девять человек; предусмотренная для вселения комната в данном помещении расположена на первом этаже дома старой постройки с газовой колонкой; удовлетворение заявленных исковых требований приведет к необходимости сменить для ребенка учебное учреждение, район проживания, что может негативно сказаться на ее психическом состоянии (Определение Московского городского суда от 13.07.2010 N 33-20766/2010).
При рассмотрении одного из дел суд установил, что при переселении ответчиков в 2-комнатную квартиру их жилая площадь будет уменьшена. Если в занимаемой 4-комнатной квартире на каждого из ответчиков приходится по 9,72 кв. м, то в 2-комнатной квартире норма жилой площади на каждого из них будет составлять 9,03 кв. м. Нижестоящий суд, кроме того, не учел, что один из ответчиков является пенсионером и в силу его возраста такие изменения в бытовых и социальных условиях затруднительны, его работа находится в непосредственной близости от места проживания и поликлиника, которой он пользуется, также расположена в данном районе. При смене места жительства ответчик будет тратить не только время, но и денежные средства на проезд, что также существенно и заслуживает внимания (Определение Архангельского областного суда от 11.04.2002 N 33-1062).
Если же предлагаемые истцом варианты размена жилого помещения не нарушают баланса интересов всех сторон спора, не ущемляют прав и законных интересов ответчика, то заявленный иск суд может удовлетворить согласно одному из предложенных вариантов.
Так, суд отметил, что предложенный истцом вариант предполагает переселение ответчика в жилую комнату немного, но все-таки большего размера, чем та, которую он занимает в настоящее время, и предлагаемое жилье не уступает занимаемому в момент рассмотрения спора по уровню благоустройства; размер кухни в предлагаемом варианте незначительно меньше имеющейся в распоряжении ответчика в настоящий момент; вход на двойную лоджию имеется только через комнату соседей, однако они не имеют права пользоваться лоджией в нарушение прав других соседей по занимаемой коммунальной квартире. При таких обстоятельствах иск о принудительном размене жилья был удовлетворен (Определение Псковского областного суда от 09.12.1999 N 33-1141).
В аналогичном деле суд указал на то, что предлагаемые варианты размена спорной жилой площади соответствуют требованиям жилищного законодательства. Разница в размере жилой площади, предоставляемой ответчикам, является незначительной и не может быть расценена как ухудшение их жилищных условий. Другие интересы ответчиков также не будут ущемлены из-за переселения: предложенная им квартира отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, имеет все коммунальные удобства. Суд учитывал наличие в обоих вариантах раздельного санузла, телефона, лифта в доме, этажность и площадь квартир и др. (Определения Московского городского суда от 04.05.2011 N 33-13221 и от 29.09.2011 N 4г/6-79).
Анализ сложившейся в настоящее время правоприменительной практики позволяет сделать следующие выводы. При обращении истца в суд с требованием об осуществлении принудительного обмена жилых помещений он должен представить несколько вариантов такого обмена. Предлагаемые варианты должны быть не хуже или незначительно хуже того положения, в котором ответчик находится. Если предлагаемые к обмену помещения будут лучше, это дополнительный аргумент в пользу истца. Желательно, чтобы жилищные условия ответчика после совершения обмена помещений были оптимально близки к тем, которые он имел, а именно балкон, лоджия, раздельный санузел, определенного типа дом, этаж, лифт, инфраструктура района, транспортная обеспеченность и т.п. (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.05.2014 N 33-3947/2014).
Суд учитывает все заслуживающие внимания обстоятельства, как-то: нуждаемость ответчика в медицинском уходе, привычные занятия вблизи его прежнего дома, состояние получаемой жилплощади и др. При доказанности оптимального варианта обмена квартиры без ущерба жилищных прав ответчика у истца есть все шансы выиграть дело.
Наши адвокаты готовы оказать вам помощь в ведении данного судебного процесса, обращайтесь, будем рады помочь.

Правовое заключение по вопросу принудительного обмена жилого помещения и оснований постановки на учет по улучшению жилищных условий

Право собственности на недвижимость – это присвоенность этой недвижимости кому-либо. Гражданский кодекс трактует понятие право на недвижимость через три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Собственник может передавать свои полномочия другим лицам, при этом он не теряет права собственности на недвижимость.

Собственник осуществляет эти полномочия по своему усмотрению, независимо от других лиц. Собственник может совершать в отношении принадлежащей ему недвижимости любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других (п.2 ст.209 ГК РФ).
Правомочие владения недвижимостью – это документально подтвержденное право обладания недвижимостью с возможностью пользоваться и распоряжаться ей (право на недвижимость).
Правомочие пользования - это возможность эксплуатации недвижимости, извлечения из нее доходов, проживание в ней, возделывание земельного участка и т.д. В квартире вы можете жить сами, а можете сдавать в аренду. Правомочие пользования обычно опирается на правомочие владения. Но, тот, кто арендует квартиру, ей пользуется, но не владеет.
Правомочие распоряжения - это возможность совершать меры по совершению действий в отношении этой недвижимости. Примером распоряжения недвижимостью (право на недвижимость) могут быть: продажа, сдача в аренду, залог и прочие случаи.
Ведь собственник может передать другому лицу свои правомочия относительно принадлежащей ему недвижимости, оставаясь ее собственником, например, аренда или передача недвижимого имущества в доверительное управление. При этом право собственности на недвижимость не переходит к управляющему или арендатору.
Помимо «блага» обладания недвижимостью (право на недвижимость) и получения доходов от использования собственник несет и «бремя» связанных с этим расходов, издержек и риска. К примеру, собственник недвижимости обязан платить налог, ремонтировать и поддерживать в хорошем состоянии, платить коммунальные платежи, нести риск утраты или повреждения недвижимости при отсутствии чьей-либо вины в этом. «Бремя» можно переложить на другое лицо по договору (например, аренды).
В соответствии с нормами действующего гражданского законодательства, Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Статья 292 Гражданского кодекса РФ, определяет права членов семьи собственников жилого помещения.
В частности, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Таким образом, поскольку, право собственности на квартиру зарегистрировано на имя вашей дочери, то, следовательно, только она является собственником жилого помещения.

Необходимо сразу отметить, что принудительному обмену подлежат жилые помещения, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, и которые занимают граждане по договору социального найма (статья 68 Жилищного кодекса РСФСР).
Жилищное законодательство предусматривает возможность обмена и жилыми помещениями, находящимися в кооперативной собственности (статья 119 Жилищного кодекса РСФСР). Однако, учитывая, что большинство лиц проживающих в домах жилищно-строительных кооперативах полностью выплатили паевой взнос и стали собственниками жилых помещений, то вопрос о принудительных обменах в этих домах в настоящее время является не актуальным.
Не подлежат принудительному обмену жилые помещения, находящиеся в долевой собственности граждан, так как в соответствии с гражданским законодательством прекращение права собственности возможно только в порядке предусмотренном гражданским законодательством, а оно не позволяет принудительно отчуждать собственность за исключением отдельных случаев, установленных законом.
Нельзя предлагать к обмену и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, так как нельзя в принудительном порядке стать собственником жилого помещения.
Поэтому, если у Вас возникли неприязненные отношения с родственниками или с соседями, которые являются участниками долевой собственности на жилые помещения, то Вы должны знать, что заставить их произвести обмен занимаемого жилого помещения невозможно и Вам необходимо с ними договариваться или самому продавать, или менять принадлежащую Вам долю с естественными при таком развитии дела потерями.
Принудительный обмен возможен, как правило, в отношении только всего занимаемого жилого помещения по договору социального найма, когда между нанимателем и членами его семьи (или бывшими членами его семьи) не достигнуто соглашение об обмене помещения на помещение в разных домах или разных квартирах, т.е. о разъезде.
Жилищное законодательство допускает единственное исключение, когда можно обязать совершить принудительный обмен лицо, которое занимает жилое помещение по другому договору социального найма. Это в порядке, предусмотренном статьей 98 Жилищного кодекса РСФСР. В этом случае лицу грозит быть выселенным из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, но суд вместо выселения без предоставления может обязать нанимателя произвести обмен занимаемого помещения.
Не допускается провидение принудительного обмена, если одно из помещений, участвующих в обмене является служебным или расположено в общежитии.
Изложенное свидетельствует о том, что квартира, принадлежащая вашей дочери, принудительному обмену не подлежит.

Постановка на учёт по улучшению жилищных условий

Улучшить свои жилищные условия в г. Москве можно несколькими способами, перечень которых сегодня достаточно велик. Одним из таких способов является получение квартиры (жилья) по договору социального найма, то есть по существу бесплатного муниципального жилья. Получить квартиру в Москве на этих условиях можно, в частности, встав на очередь по улучшению жилищных условий.

Процедура постановки на очередь по улучшению жилищных условий.

Для того, чтобы встать на очередь по улучшению жилищных условий, необходимо, чтобы был соблюдён ряд обстоятельств, которые связаны с самой нуждаемостью в улучшении, а также с обстоятельством, которое из-за актуальности и болезненности этого вопроса именуется в народе не иначе, как ценз осёдлости, то есть с проживанием в г. Москве определённое количество времени.
Так, существует норма, согласно которой постановка на учёт по улучшению жилищных условий возможна только после постоянного проживания в г. Москве в общей сложности не менее 10 лет. Это означает ни что иное, как то, что для постановки на очередь не обязательно непрерывное проживание в Москве в течение этого времени, место жительства гражданина в течение жизни может меняться, возможен переезд в другой город и возврат на постоянное место жительства в г. Москву, неизменным в практике остаётся лишь то, что проживание в течение 10-ти летнего срока должно быть подтверждено записью о регистрации по месту жительства, или так называемой постоянной регистрацией (пропиской).
Вопрос проживании в г. Москве в течение 10 лет для постановки на очередь оказался весьма болезненным, и привёл к многочисленным обращениям граждан во всевозможные судебные инстанции в защиту своих конституционных прав, прежде всего, права на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства. Итогом судебной борьбы граждан за свои права было признание существовавшей в ранее действовавшем московском законодательстве нормы о 10 годах проживания в г. Москве не соответствующим конституции и федеральному законодательству. Ранее в Московском законодательстве об улучшении жилищных условий (Постановление Мосгордумы от 31 января 2001 г. № 12 «О положении о порядке улучшения жилищных условий граждан в г. Москве») также существовало такое условие, которое было отменено Определением СК по гражданским делам ВС РФ от 05 октября 2001 г. № 5-ГО1-117.
В новом Законе г. Москвы №22 «Об улучшении жилищных условий жителей г. Москвы» от 15 января 2003 г. этот срок появился вновь, что вызвало недоумение со стороны общественности и некоторых представителей судебной власти.
Спорным остаётся также вопрос и о том, что должно учитываться проживание в течение 10 лет в г. Москве именно по постоянной регистрации, т.к. закон говорит только о проживании и нигде не упоминает, что должно иметь место проживание именно по прописке (регистрации). С этой точки зрения судебные перспективы имеет установление в судебном порядке факта проживания в течение 10-ти летнего срока в г. Москве в порядке особого производства статей 264-268 ГПК РФ, учитывая, что в течение нескольких лет судебная практика рассматривает регистрацию по постоянному месту жительства не как основание, а как всего лишь одно из доказательств постоянного проживания в определённом месте. То есть для подтверждения факта постоянного проживания могут быть использованы и другие доказательства, а именно доказательства, полученные из других источников доказывания, перечисленных в п.1 ст. 55 ГПК РФ, в том числе и из свидетельских показаний.
Другим условием постановки на учёт нуждающихся в получении жилья является то, что обеспеченность общей площадью каждого члена семьи не должна превышать установленных законом норм.
Так, например, требуется, чтобы на каждого проживающего в жилом помещении, желающего встать на учёт по улучшению, приходилось не более 10 метров в общей площади. В отношении граждан, проживающих в коммунальных квартирах или в квартирах гостиничного типа, действует другая норма, а именно обеспеченность таких граждан общей жилплощадью должна быть для постановки на учёт несколько выше, то есть согласно закону не должна превышать норму 15 метров.
При этом понятие коммунального жилья (коммунальной квартиры) приводится в ст.15 Закона г. Москвы «Основы жилищной политики г. Москвы» от 11 марта 1998 г. № 6, согласно которой коммунальной считается квартира, состоящая из одного или нескольких жилых помещений, принадлежащих двум или более пользователям (собственникам), не являющихся членами одной семьи на основании отдельных договоров, сделок или иных действий, предусмотренных законодательством. С этой точки зрения, коммунальной признаётся а). муниципальная квартира, где существуют отдельные лицевые счета на изолированные жилые помещения б). бывшую муниципальную квартиру, с разными лицевыми счетами, где одна или несколько комнат приватизированы. Вопрос об отнесении к коммунальной квартиры на праве общей долевой собственности, даже с определённым порядком пользования решается судами отрицательно из-за отсутствия в таких квартирах отдельных прав на изолированные жилые помещения.
Если же разные семьи проживают в квартире, которая не подлежит коммунальному заселению в силу смежности комнат или в силу того, что квартира является однокомнатной, а также по ряду иных причин (Приложение №1 к Закону № 22) постановка на очередь также возможна при обеспеченности общей площадью менее 15 метров, то есть нормы, установленной для квартир коммунального заселения (ст.3 Закона).
В то же время существует ряд случаев, когда постановка на очередь по улучшению жилищных условий осуществляется независимо от количества метров, приходящихся на каждого члена семьи, а именно:
1). Если граждане занимают однокомнатные квартиры или квартиры состоящие из смежных неизолированных комнат и между ними отсутствуют родственные отношения. Речь здесь в отличие от рассмотренного выше случая идёт о том, что между гражданами отсутствуют именно родственные отношения, а наличие в квартире разных семей возможно и при сохранении между гражданами отношений родства.
2). Если граждане занимают жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для постоянного проживания. Жилое помещение считается непригодным для постоянного проживания если оно: является а). аварийным б). находится в ветхом состоянии в). если в жилом помещении выявлено воздействие вредных факторов среды обитания. Порядок признания жилых помещений и домов не пригодными для постоянного проживания урегулирован Положением о порядке признания жилых помещений и жилых домов непригодными для проживания, утв. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552. и конкретизируется на уровне московского законодательства.
3). Если занимают жилые помещения в квартирах (домах) коридорной планировки, а также в домах с ограниченными удобствами, не отвечающих стандартам благоустройства, то есть в домах (квартирах), в которых отсутствует одно из следующих удобств (энергоснабжение, водопровод, ванная или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка, независимо от материала стен).
4). Если граждане занимают жилые помещения в общежитиях, в том числе и в общежитиях гостиничного типа, за исключением случаев, когда г. Москва является для граждан местом пребывания (они имеют временную регистрацию).
5). Независимо от нормы постановки, на учёт принимаются также граждане, проживающие в квартирах коммунального заселения, если среди проживающих имеются больные, страдающие тяжёлыми формами некоторых хронических заболеваний и при этом совместное проживание с ними по заключению органов здравоохранения невозможно.
6). Жилые помещения, где проживают больные, страдающие некоторыми формами хронических заболеваний, планировка которых не позволяет выделить этим гражданам в пользование изолированное жилое помещение. При этом эти граждане по закону имеют право пользоваться изолированным жилым помещением.
Независимо от количества метров, приходящегося на проживающего, граждане, прожившие в г. Москве в общей сложности не менее 40 лет, то есть являющиеся долгожителями Москвы, также могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, а) если они проживают в квартирах коммунального заселения последние 10 лет при наличии полного общего трудового стажа, необходимого для назначения трудовой пенсии б). последних 5-ти лет при наличии инвалидности первой или второй группы. Долгожители Москвы, проживающие в условиях коммунального заселения, имеют право на первоочередное получение жилья и даже в случае проживания их в составе семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, они включаются в отдельные от других очередников списки нуждающихся.
Учёт иной жилплощади, принадлежащей гражданам на праве самостоятельного пользования
При определении размера жилплощади, приходящейся на каждого члена семьи, учитываются все жилые помещения, принадлежащие проживающим в квартире гражданам и членам их семей на правах самостоятельного пользования. Понятие права самостоятельного пользования весьма широко и включает в себя как собственность на жилое помещение, так и владение жильём на ином праве (пользование по договору соц. найма, квартира в ЖСК с не полностью выплаченным паем и другие законные основания владения жильём). При этом не является правом самостоятельного пользования право проживания, предоставляемое по договору поднайма жилого помещения, договору краткосрочного найма или соглашению о вселении временных жильцов. Вопрос о том, кто является членом семьи проживающих решается следующим образом: супруги и их несовершеннолетние дети в любом случае являются членами одной семьи независимо от места их жительства.
Если в квартире проживают совершеннолетние дети супругов, то вопрос о принадлежности их к одной семье решается с учётом положений п.3 ст.2 Закона, где указывается, что совершеннолетние члены семьи проживающих в жилом помещении граждан могут быть признаны отдельной семьёй (отдельными семьями), если они ведут отдельное хозяйство, имеют свои источники дохода и выразили своё волеизъявление стоять на учёте в качестве отдельной семьи (семей). Практически это выглядит как подача заявления в жилотдел Управы об учёте соответствующих лиц как отдельной семьи с приложением справок о финансовой самостоятельности как подтверждения отдельного источника доходов, а также с приложением других документов, подтверждающих обстоятельство, что в квартире сложились разные семьи.
Весьма распространённым на практике является случай, когда в квартире проживают супруги и их совершеннолетние дети, и при этом у одного из супругов в собственности имеется жилое помещение, наличие которого не позволяет встать семье в целом на учёт по улучшению жилищных условий (на каждого проживающего приходится более 10 или 15 метров общей площади). Одним из выходов из ситуации для детей, ставших совершеннолетними, является в данном случае подача в жилотдел заявления о постановке на очередь как отдельной от родителей семьи или семей (площадь родителей учитываться не будет).

Порядок постановки на учёт нуждающихся в улучшении жилищных Условий

Учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в г. Москве ведётся жилищными отделами районных Управ по месту проживания граждан, а также может осуществляться по месту их работы. У гражданина есть право состоять на учёте в двух местах - по месту работы и месту жительства. Факт постоянного проживания в том или ином районе подтверждается записью о регистрации по месту жительства или решением суда об установлении факта постоянного проживания.
Для постановки на очередь по улучшению жилищных условий необходимо обратиться в жилотдел Управы с письменным заявлением, в котором указываются:
1. Жилищные условия семьи на момент подачи заявления.
2. Время проживания в г. Москве, а также наличие регистрации по месту жительства.
3. Следует указать, имеются ли льготы на внеочередное или первоочередное предоставление жилья у отдельных членов семьи.
4. В случае, если заявление подаётся по месту работы, указывается стаж работы на предприятии и должность.
5. В заявлении также делается отметка о том, что граждане, желающие встать на учёт, дают своё согласие на получение сведений о них в порядке проверки их жилищных условий.
К заявлению о постановке на очередь прикладываются следующие документы
1). Паспорт гражданина, желающего встать на учёт по улучшению жилищных условий
2). Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счёта
по месту жительства желающих встать на очередь
3). План квартиры из БТИ
4). Справка из Мосрегистрации о наличии или отсутствии собственности
на жильё.
5) В необходимых случаях прикладываются справки учреждений здравоохранения.
Заявление о постановке на учёт регистрируется в журнале входящих документов в жилотделе, после чего проводится проверка жилищных условий граждан, по результатам которой составляется акт проверки и вопрос о принятии их на учёт выносится на рассмотрение специально созданной общественной жилищной комиссии, которая принимает решение о принятии или непринятии на учёт, носящее рекомендательный характер. Окончательно вопрос о постановке разрешается Постановлением Главы районной Управы, о чём гражданину, обратившемуся с заявлением, должно быть сообщено письменно в течение месяца со дня подачи заявления.
Таким образом, рассмотрение заявления гражданина должно проходить не более одного месяца, по истечении которого ему должен быть дан письменный ответ. В случае положительного решения вопроса о постановке на учёт по улучшению заводится специальное учётное дело, а также учёт ведётся в книге учёта граждан. Отказ же в постановке на очередь по улучшению жилищных условий может быть обжалован в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда по Округу или в суд.

Действия, приведшие к ухудшению жилищных условий.

Постановка на очередь может быть отсрочена на 5 лет, если имело место ухудшение жилищных условий гражданами, желающими улучшить свои жилищные условия. К действиям, связанным с ухудшением жилищных условий относятся:
1). Изменение порядка пользования жилым помещением, к которому относится в частности раздел лицевого счёта в муниципальной квартире.
2). Обмен жилого помещения на жилое помещение меньшего размера.
3). Невыполнение договора найма жилого помещения, повлекшее выселение в судебном порядке. Так, за неуплату квартплаты в течение 6 месяцев гражданин может быть выселен в судебном порядке в менее благоустроенное жилое помещение по нормам общежития.
4). Изменение состава семьи в результате вселения иных лиц, расторжения брака, то есть по существу прописка в квартиру дополнительных жильцов.
5). Определение долей, выдел доли или изменение долей собственниками жилого помещения.
6). Отчуждение (то есть передача по какой-либо сделке собственниками жилых помещений) принадлежащих им жилых помещений или долей в праве собственности на жилые помещения.
Не считаются действиями, приведшими к необходимости улучшения жил условий следующие действия:
1). Действия по вселению по месту жительства супругов, детей, родителей, иных граждан, объединённых признаками родства или свойства, если они а). не обладали по предыдущему месту жительства самостоятельным правом пользования жилым помещением; б). обладали по предыдущему месту жительства самостоятельным правом пользования, но не были обеспечены по норме предоставления (то есть не были обеспечены необходимыми 18 метрами общей площади); в). занимали на праве самостоятельного пользования жилое помещение, признанное непригодным для постоянного проживания, то есть признанное аварийным, находящимся в ветхом состоянии, или если в нём было выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.; г). если их жилое помещение было передано ими в собственность г. Москвы, либо было изъято органами гос. власти для государственных и муниципальных нужд.
2). Действия, связанные с расторжением договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением по инициативе получателя ренты.
3). Действия, связанные с отказом от принятия дара одаряемым и с отказом дарителя от исполнения договора дарения.
4). В том случае, если суд признал сделку с жилым помещением недействительной.
При наличии указанных выше оснований, вы можете быть поставлены на учет по улучшению жилищных условий.

По общему правилу, в соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, включая временно отсутствующих, вправе произвести обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа власти) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого жилого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Вместе с тем согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ в том случае, если между членами семьи нанимателя и самим нанимателем или между самими членами семьи нанимателя не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения, то любой из приведенных субъектов вправе обратиться в суд с требованием о принудительном обмене жилого помещения.

Обмен жилых помещений оформляется в установленном законом порядке. Любые административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за исключением тех, которые предусмотрены законодательством. В рамках Жилищного кодекса предусмотрены подробные правила процедуры оформления обмена жилого помещения, а также случаи недопустимости обмена жилого помещения. Соглашение об обмене жилого помещения вступает в силу с момента заключения соответствующих договоров, принудительный обмен осуществляется на основании судебного решения.

Обмен жилого помещения не допускается в следующих случаях (ст. 73 ЖК РФ):

1) к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения в судебном порядке;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) жилое помещение является непригодным для проживания, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях;

4) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

5) в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Обмен, произведенный с нарушением вышеуказанных требований, может быть признан судом недействительным (ст. 75 ЖК РФ). Кроме того, обмен жилыми помещениями признается недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. B случае признания обмена недействительным стороны подлежат выселению в ранее занимаемые жилые помещения. Когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (ч. 3 ст. 75 ЖК РФ, ч. 2 ст. 179 ГК РФ).

Контрольные вопросы

1. Каковы случаи сохранения жилой площади за временно отсутствующими гражданами?

2. Какие обстоятельства устанавливаются судом при выселении граждан в связи с необходимостью проведения капитального ремонта?

3. Каков порядок предоставления нанимателю другого жилого помещения взамен ремонтируемого?

4. Какие требования предъявляются к обмену жилых помещений?

5. Каковы основания для проведения принудительного обмена?

ОБРАЗЦЫ ИСКОВЫХ ЗАЯВЛЕНИЙ

B М-ский городской суд

ИСТЕЦ: Власов Игорь Петрович,

прож.: г. N, ул. Вавилова, д. 15, корї. 3, кв. 67.

ОТВЕТЧИКИ: Власова Анна Семеновна,

Власов Николай Стешнович,

Власова Ирина Анатольевна,

прож.: г. N, ул. Речная, д. 10, корї. 1, кв. 20.

ТРЕТЬИ ЛИЦА: Гурьев Семен Семенович,

Гурьева Надежда Игоревна,

прож.: г. N, ул. Радищева, д. 6, корї. 2, кв. 80.