Определение текущей восстановительной стоимости. Виды оценки: первоначальная, восстановительная, остаточная. Как определяется восстановительная стоимость основных фондов

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.
Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого.
Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.
1. На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа.
Смета на строительство - документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.
Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.
Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.
Строительно-монтажные работы (СМР).
Основная заработная плата строительных рабочих.
Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.
Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.
Итого прямые затраты (ПЗ)
Накладные расходы (НР)
Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ + НР)
Плановые накопления (ПН)
Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость СМР Свісмр = С + ПН)
Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).
Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.
Затраты на проектно-сметные и изыскательные работы.
Затраты, связанные с землеотводом.
Затраты по функциям заказчика.
Оплата юристов и других консультантов.
Страховые платежи.
Налоги.
Расходы по продаже.
Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.
Прочие затраты.
Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)
Всего затраты застройщика (ЗЗ = Св смр + ЗО + ПЗЗ)
Прибыль застройщика (ПрЗ)
Итого стоимость объекта (Св об = ЗЗ + ПрЗ)
Индексный способ.
Он предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.
Метод сравнительной единицы.
Метод оценки затрат на строительство путем умножения скорректированной стоимости выбранной для расчета недвижимости единицы (взятой в качестве ориентира) на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1м2, 1м3, 1 место и пр. В случае если эксперт- оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками ЦНИИ экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
4. Метод разбивки на компоненты.
Этот метод используют показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку (затраты на производство земляных работ, монтажных, отделочных и т. д.).

В теории оценочной деятельности восстановительная стоимость зданий трактуется как затраты на строительство здания - предмета оценки на конкретную дату. В процессе оценки недвижимости возникает проблема оценки устаревших материалов, элементов строения, не соответствующих действующим нормам строительства. В этих случаях рассчитывают стоимость строительства строения (смету) с аналогичной полезностью. При этом оценщик имеет смету затрат на основе стоимости замещения. Сметы могут различаться по величине восстановительной стоимости, а также по степени износа.

Оценка здания по восстановительной стоимости выполняется либо по стоимости замещения, либо по восстановительной стоимости. Выбор вида стоимости для определенного задания эксперт обязан объяснить в отчете для верного понимания итогового результата стоимости.

Стоимость воспроизводства - это смета затрат на строительство копии здания с применением тех же материалов, дизайна, стандартов, проекта и т.д. В практической деятельности смету на воспроизводство определить сложно, поскольку сооружения могут быть выполнены из материалов, не производящихся в настоящее время, не имеющих расценок на требуемую дату. Одновременно стоимость воспроизводства удобна для расчета износа. требует знаний в сфере проектно-сметного дела.

Стоимость замещения - это смета затрат на строительство сооружения с эквивалентной оцениваемому объекту полезностью с применением современных материалов, действующих стандартов, проекта. Использование эквивалента замещения упрощает оценку, поскольку основывается на достоверной информации о строительстве, исключает оценку видов функционального износа, но иные виды старения необходимо рассчитывать.

Классификация затрат на строительство:

Прямые затраты;
Косвенные затраты;
Предпринимательский доход.

Прямые затраты - это капитальные расходы, связанные с созданием строений. Косвенные затраты - это капитальные расходы, косвенно относящиеся к строительству (оплата труда, стоимость кредитов, текущие расходы, сбор за аренду, маркетинговые расходы, продажу). Вознаграждение предпринимателя учитывает вознаграждение за риск своевременной реализации проекта. При расчете стоимости эксперт анализирует прибыль девелоперов, прибыль предпринимателя, равную разности полных затрат на строительство и цены объекта на рынке.

Прямые затраты - сметная стоимость работ по монтажу с учетом прямых, накладных расходов и прибыли организации. Прямые расходы содержат заработную плату, строительные материалы, расходы по эксплуатации механизмов. Накладные расходы определяются по нормативам и включают расходы на транспорт, управленческий аппарат и др. Прибыль подрядной монтажной организации зависит от себестоимости строительных работ, оплачивается инвестором. При расчете расходов подрядной организации учитывает обстоятельства:

При крупных габаритах здания применяются прочные конструкции. Затраты определяются качеством материалов и работ, поэтому материалы должны быть определены.
Степень конкуренции подрядчиков на рынке определяет уровень расходов;
Уровень расходов накладных определяется мощностями подрядчика.

Косвенные затраты - расходы на строительство, не относящиеся к строительному договору, включающие:

Проектные работы;
Консалтинг, юридические услуги;
Финансирование за счет кредита;
Страхование рисков;
Налоги в период строительства;
Затраты на освоение;
Расходы на маркетинг;
Административные затраты девелопера и др.

При определении косвенных затрат эксперт учитывает определенные обстоятельства. При оценке недвижимости в условиях неразвитого рынка косвенные затраты содержат дополнительные расходы (маркетинговые, комиссионные, административные и т.д.). Часть затрат определяется объемом строительства, эти затраты оценивают в процентах от затрат прямых, а другая часть определяется типом недвижимости, оцениваются прямым счетом.

Предпринимательский доход — часть стоимости строения на рынке, представляющая прибыль, образующуюся при строительстве с учетом рисков. Доход предпринимателя равен разности цены продажи объекта на рынке и общими затратами. Предпринимательский доход - составной элемент стоимости зданий на рынке. На практике для расчета дохода предпринимателя применяют анализ сделок с объектами - аналогами, определяют нормативный процент дохода, который устанавливается к показателям стоимости (прямые затраты, сумма затрат, сумма затрат и стоимости участка, стоимости проекта).

Таким образом, оценка строений по восстановительной стоимости - удобный, освоенный профессионалами метод оценки недвижимости.

Восстановительной стоимостью основных средств принято называть такую стоимость, что используется при проведении оценки любого объекта, относящегося к основным средствам, по окончании процедуры его переоценки.

Та часть основных средств, которая обладает стоимостью в рамках установленных учетной политикой организации границ, что не должна превышать 20000 рублей за одну единицу, может быть отражена в бухгалтерских отчетах в качестве составляющей запасов материально-производственного характера . Для того чтобы обеспечить должный уровень сохранности этих документов, потребуется позаботиться об организации соответствующего контроля за всеми их движениями.

Для нужд налогообложения все объекты ценой до 10000 рублей при введении в использование должны быть сразу списаны в качестве материальных затрат .

Цена объектов ОС не может быть изменена. Правда, стоит учесть ряд факторов, допускающих такую возможность: реконструкция объектов, их модернизация, неполная ликвидация, или же проведение работ по дооборудованию основных средств.

Процедура переоценки проводится с помощью метода прямых пересчетов или же через документальное подтверждение рыночной стоимости . Основной задачей подобных процедур является определение настоящей стоимости всего имущества, принадлежащего к основным средствам, через приведение первичной стоимости к рыночным ценам и к имеющимся условиям при переоценивании.

Процедура переоценки может проводиться как по первичной , так и по остаточной или же восстановительной цене.

Согласно первичной стоимости основные средства будут приняты к бухгалтерскому учету. Первоначальная цена представляет собой размер фактических трат предприятия, что были потрачены на покупку, строительство или же создание объектов основных средств, помимо НДС и других видов налоговых сборов, подлежащих возмещению.

Первичная цена основных средств, что была внесена в качестве вклада в уставной капитал компании, является их денежной оценкой, что согласовывается коллегиальным решением учредителей коммерческой структуры.

Первичная стоимость главных средств, что были приобретены компанией в рамках договора безвозмездного дарения, представляет собой их рыночную стоимость, актуальную на момент принятия на баланс.

Восстановительная стоимость ОС соответствует величине суммы финансовых затрат, которую обязана выплатить компания на дату проведения повторной оценки в том случае, если существует необходимость замены какого-то объекта.

Определить восстановительную цену ОС можно с помощью:

Информации по аналогичным материалам, которая предоставляется самим производителем.
Данных о стоимости, полученных от статистических организаций или же от торговых представителей.
Сведений о стоимости, что публикуются в специальных литературных и в информационных изданиях.
Оценки, что проводится сотрудниками БТИ.
Заключения экспертов о размере текущей стоимости ОС.

Оценка, переоценка и изменение

В рамках бухгалтерского учета регулярно проводится процедура оценки основных средств . На сегодняшний день принято выделять такие типы переоценки ОС:

по первичной стоимости;
по восстановительной цене;
по остаточной цене.

Согласно существующего порядку, все ОС должны быть отражены в учете бухгалтерии согласно их первичной или же восстановительной цене.

Перед тем как выполнять переоценку ОС, что являются частью определенной однородной категории материальных объектов, необходимо помнить о том, что подобную процедуру в будущем придется выполнять на постоянной основе. Это делается для того, чтобы стоимость данных объектов, отраженная в отчетах бухгалтерии и бухгалтерском учете, не имела серьезных отличий от восстановительной цены.

Перед тем как проводить переоценку ОС, требуется провести определенную подготовительную работу. Происходит процесс оформления приказа или иного распорядительного документа, касающегося проведения переоценки. Кроме того, потребуется подготовить полный список ОС, что будут подлежать этой процедуре. В таком перечне требуется указать следующую информацию :

название конкретного объекта;
дата его покупки или изготовления, постройки;
дата принятия подобных объектов на учет в бухгалтерии организации.

Кроме того, необходимо провести проверку факта наличия таких объектов. В качестве исходных данных для организации переоценки могут выступать:

изначальная или текущая цена в том случае, если данный объект уже подлежал переоценке на 31 декабря прошлого отчетного года;
объем начисленных амортизационных отчислений на аналогичную дату за все время эксплуатации объекта;
документальное подтверждение размера текущей стоимости по состоянию на первое января отчетного года.

Процедура переоценки предполагает осуществление пересчета первичной, а также нынешней стоимости. Если же конкретный объект уже проходил процедуру переоценки, то в его отношении проводится проверка размера начисленной амортизации .

Существующие методики вычисления

Существует несколько методов вычисления размера восстановительной стоимости ОС.

Методика сравнительной единицы представляет собой процесс подсчета цены постройки одной сравнительной единицы здания. Цена одной сравнительной единицы аналога корректируется с точки зрения имеющихся различий со сравниваемыми объектами.

Чтобы рассчитать полную цену рассматриваемого объекта, требуется скорректированную стоимость единицы сравнения умножить на количество сравнительных единиц . Определение размера затрат зачастую осуществляется с применением справочной, а также нормативной документации, а именно, укрупненные параметры цены постройки и укрупненные параметры восстановительной цены.

С помощью следующей формулы можно произвести подсчет стоимости недвижимого объекта:

Цо = Цм2 * По * КОп * КОн * КОм * КОв * КОпз * КОндс, где

Цо – цена объекта, проходящего процедуру оценки, Цм2 – цена строительства одного квадратного метра площади, По – общая площадь объекта недвижимости, что проходит оценку, КОп – коэффициент поправки вероятности обнаружения несовпадения фактической площади объекта с данными, имеющимися у БТИ и фактической площади постройки (КОп = 1,1-1,2), КОн – коэффициент, который учитывает выявленные несовпадения между объектом, что проходит оценку, и выбранной типовой постройкой (для идентичных объектов КОн = 1), КОм – коэффициент, который учитывает расположение недвижимого объекта, КОв – временной коэффициент, что учитывает разницу между стоимостью строительных и монтажных работ на момент начала строительства и момент даты проведения процедур по оценке, КОпз – коэффициент, который учитывает размер прибыли организации, выступающей в качестве застройщика, КОндс – коэффициент, что учитывает размер НДС.

Одним из важнейших аспектов при применении подобной методики можно считать выбор типового аналога . Чтобы сделать это правильно, необходимо учесть такие факторы , как одинаковое функциональное предназначение, подобность имеющихся физических параметров, приблизительный возраст, иные параметры.

Методика расчленения по отдельным составляющим главным образом отличается от метода сравнительной единицы тем, что цена строения высчитывается в качестве суммы цен каждого отдельного строительного элемента. Цена затрат на каждый отдельный элемент высчитывается на основе как прямых, так и косвенных издержек.

Цз = (∑ Обj * Cj) * Кн, где

Цз – цена постройки недвижимого объекта, Обj – объем j-го элемента, Цеj – цена одной единицы объема, Кон – коэффициент, что учитывает отличия между конкретным объектом и выбранным типовым зданием (для аналогичных зданий Кон = 1).

Методика количественного исследования является основой для использования ранее описанных методов подсчета размера восстановительной стоимости недвижимости. Она позволяет получить наиболее точные данные. Одновременно с этим, стоит отметить тот факт, что такой метод является самым затратным . В связи с этим лицо, что будет заниматься оценкой, должно обладать достаточным уровнем знаний и иметь соответствующую теоретическую подготовку, подкрепленную практическим опытом.

Ведутся в натуральном и стоимостном выражении.

Натуральные единицы используются для измерения объема определенного вида основных фондов (количество единиц оборудования, общая мощность оборудования, жилые здания измеряются в квадратных метрах площади и т. д.).
Стоимостной учет в сопоставимой форме позволяет определить объем, структуру, динамику и степень использования основных фондов.

Различаются следующие виды стоимостной оценки основных фондов:

полная первоначальная стоимость (ППС);
ППС за вычетом износа;
полная восстановительная стоимость (ПВС);
ПВС за вычетом износа;
балансовая стоимость (БС);
рыночная стоимость (РС).

Первоначальная стоимость

Первоначальная стоимость основных фондов — это фактическая сумма затрат на изготовление или приобретение фондов, их доставку и монтаж.

Первоначальная стоимость выражается в ценах, действовавших в момент приобретения данного объекта. По первоначальной стоимости основные фонды принимаются на баланс предприятия, она остается неизменной в течение всего срока службы и пересматривается при переоценке основных фондов предприятия или уточняется при модернизации или капитальном ремонте. также начисляется по первоначальной стоимости.

Восстановленная стоимость

Полная восстановительная стоимость основных фондов определяется путем переоценки действующих основных фондов с учетом их физического и морального износа.

Различия между первоначальной и восстановительной стоимостью основных фондов зависят от изменения цен на их отдельные элементы. При этом восстановительная стоимость может быть как больше, так и меньше первоначальной стоимости, что зависит от направления изменения цен на материалы, стоимости производства строительных и монтажных работ, транспортных тарифов, уровня производительности труда и т. д.

Оценка основных фондов по восстановительной стоимости является сопоставимой и позволяет унифицировать основные фонды, введенные в действие в разные периоды. Она необходима для определения объема капитальных вложений и анализа воспроизводства основных фондов. В основные фонды оцениваются исключительно по восстановительной стоимости.

В условиях переоценка основных фондов на предприятии позволяет:

объективно оценить истинную стоимость основных фондов;
более правильно и точно определить затраты на производство и реализацию продукции;
более точно определить величину амортизационных отчислений, достаточную для простого воспроизводства основных фондов;
объективно устанавливать продажные цены на реализуемые основные фонды и арендную плату (в случае сдачи их в аренду).

Восстановительная стоимость за вычетом износа определяется путем умножения полной восстановительной стоимости, полученной в результате переоценки основных фондов, на коэффициент их износа.

Остаточная стоимость

Остаточная стоимость представляет собой разницу между первоначальной или восстановительной стоимостью и суммой износа, т.е. это та часть стоимости основных средств, которая еще не перенесена на производимую продукцию.

Оценка основных средств по их остаточной стоимости необходима, прежде всего, для того, чтобы знать их качественное состояние, в частности, для определения коэффициентов годности и физического износа.

Другие виды оценки основных фондов

Ликвидационная стоимость — это стоимость реализации изношенных и снятых с производства основных фондов (часто это цена лома).

Балансовая стоимость основных фондов — стоимость основных фондов, по которой они учтены в балансе предприятия. Основные фонды, которыми располагали предприятия и организации до момента последней переоценки, учитываются по полной восстановительной стоимости, а та часть основных фондов, которая введена в действие после переоценки, учитывается по полной первоначальной стоимости. Таким образом, БС является смешанной оценкой.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная оценка продажи основных фондов с учетом их реального состояния, физического и морального износа, уровней фактического и ожидаемого использования, предполагаемой доходности от эксплуатации, соотношения покупательного спроса и предложения.

Периодически проводимые переоценки основных фондов позволяют устранить смешанный характер их оценки. В условиях относительной стабильности цен, которая существовала до перехода к рыночной экономике, переоценка основных фондов проводилась примерно один раз в десять лет.

При переходе к , который сопровождался значительным ростом цен, возникла необходимость в проведении более частых переоценок основных фондов. В последние годы переоценки основных фондов были проведены по состоянию на 1 июля 1992 г., 1 января 1994 г., 1 января 1995 г., 1 января 1996 г. и 1 января 1997 г.

В результате переоценок 1991-1997 гг. стоимость основных фондов увеличилась в 4,3 тыс. раз, в том числе производственных основных фондов — в 4,0 тыс. раз.

Показатели состояния основных фондов

Показатели состояния основных фондов представлены коэффициентом износа и коэффициентом годности.

Коэффициент износа

Коэффициент износа (амортизации) основных фондов это cумма начисленной амортизации основных фондов деленная на первоначальную стоимость основных фондов.

К износа.н.г. = (Основные Фонды н.г. — Основные Фонды н.г.(по остаточной стоимости)) / Основные Фонды н.г.

Коэффициент годности

Коэффициент годности основных фондов может быть определен двумя способами:

Коэффициент годности основных фондов это остаточная стоимость основных фондов деленная на первоначальную стоимость основных фондов

II способ:

Коэффициент годности основных фондов это 1 минус коэффициент износа.

К годн.н.г. = ОФ н.г.(по остаточной стоимости) / ОФ н.г.

К износа + К годности = 1 или 100%

Эти коэффициенты являются моментными показателями, то есть характеризуют степерь физического состояния фондов на определенную дату.

Задача

По данным бухгалтерского учета, на предприятии на 1 января полная балансовая стоимость основного капитала составила 8000 млн.руб., а остаточная стоимость — 6400 млн. руб. Поступило в отчетном году основного капитала по полной первоначальной стоимости на 910 млн. руб., в том числе введено в действие новых основных фондов на 810 млн. руб., а на остальную сумму поступило в порядке безвозмездной передачи с других предприятий (с общим износом 10%). Сумма начисленных за год амортизационных отчислений — 900 млн. руб. Выбыло основного капитала на 400 млн. руб., в том числе ликвидировано из-за полного износа на 110 млн. руб., а на остальную сумму передано другим предприятиям. Износ по передаваемым фондам составлял 20 млн. руб.

Определите:

полную и остаточную стоимость на конец года;
коэффициенты износа и годности на начало и конец отчетного периода;
коэффициенты поступления, обновления, выбытия и ликвидации за отчетный год.

Считаем полную стоимость на конец года

1. Наличие на начало года по полной стоимости 8000
2. Поступило в отчетном году 910
3. Выбыло в отчетном году по полной стоимости 400

Наличие на конец года по полной стоимости: 8000+910-400 = 8510

Считаем остаточную стоимость на конец года

1. Наличие на начало года по остаточной стоимости 6400
2. Ввод в действие по остаточной стоимости 810+90

Итого поступило по остаточной стоимости 900

3. Выбытие по остаточной стоимости (400-110-20) = 270
4. Амортизация 900

Наличие на конец года по остаточной стоимости: 6400 + (810+90) — 270 — 900 = 6130

Коэффициенты годности и износа

К годности н.г. = стоимость ОФ за вычетом износа / полная стоимость ОФ = 6400 / 8000 = 0,8
К годности к.г. = 6130 / 8510 = 0,72
К износа н.г. = сумма износа / полная стоимость основных фондов = (8000-6400) / 8000 = 0,2
К износа к.г. = (8510 — 6130) / 8510 = 0,28

Коэффициент обновления, выбытия, поступления, ликвидации

К поступления (обновления) = ОФ введенные / ОФ на конец года = 910 / 8510 = 0,1
К выбытия = ОФ выбывшие / ОФ на начало год = 400 / 8000 = 0,5
К ликвидации = ОФ ликвидированные / ОФ на начало года = 110 / 8000 = 0,01375

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.

Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.

Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.

Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.

Классификация строительных затрат

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

Прямые строительные затраты. Капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (например, расходы по контракту), называют прямыми затратами.

Косвенные затраты. Капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными затратами. К ним относят и другие виды затрат, например, оплату труда специалистов, стоимость кредитов, налоги в течение строительства; текущие расходы, например, комиссионный сбор за аренду, продажу, маркетинговые расходы.

Предпринимательское вознаграждение позволяет учесть вознаграждение за риск, испытываемый предпринимателем в связи с реализацией строительного проекта. При расчете его стоимости оценщики анализируют доход девелоперов и предпринимательскую прибыль, которая соответствует разнице между полными затратами на строительство и рыночной стоимостью объекта после его выхода на проектную мощность.

Прямые строительные затраты

К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

Прямые расходы включают заработную плату основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают такие статьи, как транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др.

Прибыль подрядной строительно-монтажной организации, устанавливаемая в процентах к полной себестоимости строительно-монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).

При расчете прямых и накладных расходов подрядной строительной организации, оценщик должен учитывать следующие соображения:

если габариты здания крупнее типичного, то там, скорее всего, использовались более прочные конструкции;

объем затрат напрямую зависит от качества материалов и работ, поэтому необходимо провести их идентификацию на оцениваемом здании;

уровень конкуренции подрядчиков на местном рынке влияет на смету расходов, поскольку подрядчик, работающий с полной нагрузкой, завышает цену, а подрядчики, испытывающие недостаток заказов, при той же спецификации обычно предлагают меньшие цены;

уровень накладных расходов зависит от производственной мощности подрядчика, поскольку крупная организация может экономить на некоторых затратах, таких, как складские расходы, содержание надзора за качеством работ и др.

Косвенные затраты

К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:

Проектно-изыскательские работы;

Оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;

Расходы на финансирование за счет кредита;

Страхование всех рисков;

Налоговые платежи в течение строительства;

Расходы на освоение;

Маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;

Административные расходы девелопера и др.

При расчете косвенных затрат оценщик должен учитывать следующие соображения:

Если оценка проходит в условиях несбалансированного рынка, в косвенных затратах могут появиться дополнительные комиссионные, маркетинговые, административные и др. расходы, которые следует учитывать при оценке внешнего старения;

Некоторые виды косвенных затрат зависят от общего объема и стоимости строительства, поэтому их целесообразно оценивать в процентах от прямых затрат;

Другие виды косвенных затрат зависят от типа объекта недвижимости, должны оцениваться методом прямого счета и требуют более детального изучения их структуры.

Предпринимательский доход - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами. При этом следует иметь ввиду, что в некоторых ситуациях результат может не соответствовать рыночным ожиданиям. Кроме того, подобная формулировка предпринимательского дохода требует разделения возникающей при продаже недвижимости разницы между земельным участком и зданиями.

При анализе предпринимательского дохода теория оценки разграничивает понятия предпринимательского стимула и предпринимательского вознаграждения. Целесообразность такого разграничения обусловлена объемом и распределением функций по ведению строительных работ, не принимаемых на себя подрядной строительной организацией. Состав прямых участников инвестиционного процесса, непосредственно связанных с осуществлением проекта, – это инвестор, заказчик и подрядчик.

Инвестор - это участник инвестиционного проекта, вкладывающий в него собственные или иные средства и получающий на него право собственности, которое может быть реализовано в виде последующего пользования, сдачи в аренду или продажи.

Заказчик - это посредник между инвестором и другими участниками инвестиционного процесса (подрядчиками, проектировщиками, поставщиками оборудования, строительных материалов и др.). Заказчик выполняет координирующие и надзирающие функции.

Подрядчик - это строительная либо посредническая организация, отвечающая за выполнение объема строительно-монтажных работ в полном соответствии с проектом за договорную сумму.

Реально инвестор может брать на себя функции заказчика.

Предпринимательский стимул побуждает инвестора вкладывать средства в недвижимость в расчете на получение рыночной нормы прибыли.

Предпринимательское вознаграждение представляет собой компенсацию заказчику-координатору за квалифицированное общее руководство проектом. Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ.

В оценочном отчете необходимо давать четкое определение предпринимательского дохода, предпринимательской прибыли и предпринимательского стимула.

При расчете предпринимательского дохода оценщик может столкнуться с рядом проблем. Во-первых, превышение цены продажи над общей суммой строительных затрат связано с влиянием множества факторов, поэтому при анализе очень важно определить долю вклада инвестора и девелопера.

Во-вторых, поскольку предпринимательский доход реализуется только при продаже недвижимости, некоторые специалисты соотносят его с нематериальными активами. Анализ сделок по объектам, проданным через несколько лет после завершения строительства, требует анализа изменения стоимости, обусловленного временным изменением рынка.

В-третьих, технологии строительства сравнимых объектов влияют на возможности получения данных для сравнения. Обычно оценщики могут рассчитать предпринимательскую прибыль по фактическим затратам для схожих объектов, например, кондоминиумам и многоэтажным жилым комплексам. При расчете стоимости таких объектов предпринимательская прибыль представляет для девелопе-ра вознаграждение за выполненную квалифицированную работу и связанные с проектом риски, хотя этот доход может отличаться от ожидаемого. В крупных жилых массивах, однако, этот вопрос явля-

ется сложным, поскольку прибыль девелопера может не отражать пропорциональных долей участка и строений в стоимости всего объекта недвижимости. Девелоперы, занимающиеся планированием территории под жилую застройку частными домами, например, часто получают прибыль от стоимости домов, построенных на распланированных участках, а не от стоимости самих участков.

В-четвертых, предпринимательская прибыль в некоторых случаях может включаться в строительные затраты, поэтому если оценщик не проанализирует информацию, данный фактор будет учтен дважды.

Расчет предпринимательского дохода

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

Прямые затраты;

Сумма прямых и косвенных затрат;

Общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;

Стоимости завершенного проекта.